EXPERT INVITÉ. Pour un logement à louer de deux chambres à Montréal, aucune des quatre moyennes du titre de ce texte n’est inexacte, mais il est essentiel de comprendre ce qui justifie un si grand écart. Avec 2260$, la moyenne de rentals.ca peut avoir des conséquences malheureuses pour quelqu’un qui se cherche un logement.
Le loyer d’un logement varie beaucoup selon plusieurs facteurs: l’emplacement, s’il est occupé ou vacant, s’il a été construit récemment ou non, si c’est un appartement ou un condo locatif, si le locataire est là depuis longtemps ou non, l’état du logement, etc.
SCHL
Pour 2022, la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a publié une moyenne de 1417$ pour un logement vacant à Montréal. J’identifie trois raisons expliquant que la SCHL publie la moyenne la plus basse. Premièrement, la SCHL exclut les condos en location qui ont en général des loyers relativement élevés.
Deuxièmement, tous les loyers du Grand Montréal sont inclus alors que les deux autres n’incluent que ceux à Montréal. Un loyer au centre-ville est en général plus élevé qu’un loyer équivalent en banlieue.
Troisièmement, la SCHL fait un sondage annuellement à l’automne. Les données de 2022 ont été publiées en janvier 2023. Les données pour 2023 ne seront donc disponibles que dans quelques mois.
Rentals.ca ajuste ses moyennes mensuellement. Quant à Zipplex, les données sont mises à jour quotidiennement.
Rentals.ca
En septembre 2023, les loyers moyens des logements annoncés sur ce site de location ont été de 2260$.
La grande majorité des logements sont des condos ou des logements haut de gamme au centre-ville ou d’autres quartiers centraux. Il y a même des maisons à louer. Il n’est donc pas surprenant que la moyenne soit la plus élevée.
Le site de location appartogo.com publie aussi des statistiques. Les loyers moyens y sont moins élevés que rentals.ca.
RCLALQ
Dans son rapport de juin 2023, le Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ) utilise uniquement les annonces du site kijijii. Leur loyer moyen était de 1615$ dans certaines régions métropolitaines de recensement.
Zipplex
Sur l’île de Montréal, le loyer moyen a été de 1787$ pour un logement vacant en septembre 2023. En plus d’être une donnée récente, un grand avantage est qu’un maximum de logements mis en marché est pris en compte.
«Les valeurs extrêmes propres à chaque région du Québec sont exclues tout comme les doublons, et les changements de prix durant la location sont considérés par l’outil. Voici ce qui peut expliquer pourquoi, en matière de logements à louer, les statistiques véhiculées par les autres entités sont généralement plus élevées que celles de Zipplex», explique Dany Di Vincenzo, PDG de Zipplex.
Vous pouvez vous inscrire gratuitement à Zipplex et accéder à leurs études de marché. Ils offrent aussi un forfait payant pour ceux qui veulent faire des analyses plus précises et plus détaillées dans un secteur.
Logements non vacants
Avec son sondage annuel, la SCHL est la référence pour les statistiques sur le marché du logement. Historiquement, elle publiait surtout des données sur les loyers de tous les logements. Avec les années, leur rapport fournit de plus en plus d’informations sur les logements non occupés.
Francis Cortellino, économiste, connaissance du marché à la SCHL, m’a mentionné que «le loyer moyen d’un appartement de deux chambres en 2022 était de 1022$. Par contre, ce loyer est fortement influencé par le fait que plusieurs locataires demeurent dans leur appartement depuis plusieurs années.»
Dans le cas d’un locataire qui occupait son logement et qui n’avait pas déménagé la dernière année, le loyer moyen était de 963$ en 2022. S’il a déménagé la dernière année, le loyer moyen était de 1235$ en 2022.
Quelle moyenne reflète le mieux la réalité?
Personnellement, je préfère consulter des sources plus diversifiées et plus complètes sur les logements à louer. Ne prendre que les données d’un site de location peut être trompeur.
Avec son sondage annuel, la SCHL est la référence pour les statistiques sur le marché du logement. Il ne faut pas oublier que 96% à 99% des logements sont occupés.
Pour ce qui est des logements inoccupés, les rapports de Zipplex (pour l’île de Montréal) et la SCHL (pour le Grand Montréal) reflètent le mieux la réalité. Leurs données sont plus réalistes et moins alarmistes.
Je ne me fais pas d’illusion. Les données de rentals.ca vont continuer d’être souvent utilisées par plusieurs médias et acteurs de l’industrie.
Je vous invite à consulter mes articles précédents.
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